[독서일기] 리츠로 은퇴월급 만들기

저자 : 고병기

서울경제신문 현직기자

저자는 신문사 부동산 부에 있으면서 리츠(REITs) 라는 부동산간접투자 상품에 관심을 가지게 된다.

마땅한 투자상품을 찾지 못해 고민하는 투자자들과 투자자를 찾지 못해 고민하는 리츠업계를 연결해주는 가교 역할을 하는 바람으로 이 책을 출판했다고 말한다.

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단순히 리츠에 대해서만 말하는 책은 아니고 부동산 관련된 전반적인 정보를 다루고 있다.

책 제목이 리츠로 은퇴월급 만들기이지만, 책 내용을 읽어 보면 한국에서는 아직까지 리츠가 장기 배당을 받기 위한 투자수단으로는 부족함이 많은 듯 하다.

상품 종류의 다양성이나 일반 투자자들이 리츠 부동산 투자에 접근하기 위한 루트가 아직 많이 부족한 것으로 보인다.

싱가포르, 미국 등은 리츠가 많이 발전하여 은퇴월급 목적의 투자수단으로 많이 활용된다고 한다.

최근 저금리, 저성장 기조가 길어지면서, 큰손들인 국민연금, 교직원공제회, 공무원연금 등의 국내 기관투자자들이 주식/채권 같은 전통적인 투자 상품뿐만 아니라 대체투자를 확대한다고 한다.

대체투자 : 부동산, 인프라(사회간접자본), 원자재, 항공기 등에 투자하는 것.

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아래부터는 책을 읽으며 기록해 둔 본문의 문장들

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- 경매

경매는 국가가 법률적 절차를 통해 소유권을 넘겨주는 행위이기 때문에 사기의 위험이 없다.

또한 경매는 토지거래허가를 받지 않아도 되며, 매수자 우위의 시장형성이 가능하다.

대출도 유리하다. 경매로 주택 취득 시에는 경락잔금(경매 낙찰잔금)의 최대 80%까지 대출이 가능하다.(일반적으로 아파트 구입 시는 보통 매매가의 60%정도 대출가능)

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- 부동산 P2P 상품

부동산 상품을 전문으로 만드는 P2P 업체 중 1위는 테라펀딩.

일반적으로 부동산 투자는 환금성이 떨어진다는 단점이 있는데 부동산 P2P 투자는 투자 기간이 짧아 환금성이 뛰어나다는게 장점이다.

여기에 어려운 부동산 권리 관계 등을 회사가 대신 분석해주고, 온라인, 모바일 등으로 쉽게 투자가 가능하다.

대표적인 부동산 P2P 상품은 다세대주택, 오피스텔, 호텔 등의 신축을 위한 건축자금 대출이다.

(중략..)

세상에 공짜는 없다.

P2P상품은 기본적으로 담보를 설정하기 때문에 투자 원금을 전부 까먹을 가능성은 낮지만 원금을 보장해주는 상품이 아니라는 점은 반드시 명심해야 한다.

P2P업체에 대한 선정도 꼼꼼히 따져보고 믿을만 한 곳인지, 부실하진 않은지 잘 판단해야한다.

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개인들이 투자할 수 있는 부동산간접투자 상품은 크게 '리츠'와 '부동산 펀드'가 있음.

리츠와 부동산펀드가 한국에 도입된 것은 그리 오래되지 않았음.

리츠 : 2001년, 부동산펀드 : 2004년

- 부동산펀드와 리츠의 차이

부동산펀드 : 주식형 펀드를 생각하면 됨. 여러사람의 돈을 모아 전문가(운용사)가 대신 부동산에 투자하는 간접상품. 대부분 부동산 펀드는 폐쇄형. 통상적으로 만기가 3~7년, 만기 때까지 환매가 어려움. 수수료가 다소 높다. 5~6% 정도의 수익률.

리츠(REITs) : Real Estate Investment Trusts, 통상적으로 '부동산투자회사'라 부름. 여러 사람이 돈을 모아 대형 부동산에 투자한다는 점은 부동산펀드와 같다. 가장 큰 차이점은 유동화가 쉽다는 점. 기본적으로 거래소 상장을 전제로 하기 때문에 개인투자자들이 쉽게 사고 팔 수 있음.

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- 리츠에 투자해야하는 이유

세금부담이 적다. 개인이 부동산을 사고 팔 때는 양도세가 부과되고, 일반법인은 법인세가 부과된다.

하지만 리츠는 90% 이상 배당 시 법인세 면제이므로 결국 개인이 직접 투자하는 것과 비교할 때 양도세가 없다는 점이 장점.

리츠는 이해하기 쉬운 금융상품이다.

주식같은 경우 회사에 대해 알아봐야할 사항이나 동향 등 투자를 위해 챙겨야할 사항이 너무 많지만, 리츠는 간단하다.

리츠의 이익은 임차인이 내는 임대료로부터 나온다.

리츠가 투자한 자산의 공실률이 어느 정도이고, 임차인이 누구인지, 임대료는 잘 나오는지 정도만 제대로 파악하면 투자 결정을 내리는 데 무리가 없다.

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리츠에 투자하는 방법은 주식에 투자하는 방법과 같다.

홈 트레이딩 시스템 또는 모바일 트레이딩 시스템을 이용해 사고 팔 수 있다.

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리츠로 투자할 수 있는 부동산 종류는 다양하다.

주택은 물론, 오피스, 물류센터, 리테일, 호텔 등.

다시말해, 삼성/엘지/포스코/SK/다음카카오 등 대기업들이 임대하는 사옥, 아마존/쿠팡 같은 기업이 사용하는 물류센터, 롯데/신세계 등이 운영하는 리테일, 신라/롯데 등이 운영하는 호텔에 투자할 수 있다.

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2017년말 한국 리츠 시장의 현 주소,

3,486억 원(상장 리츠) vs 34조 5,348억 원(비상장 리츠)

리츠가 한국에 도입된 지 20여 년이 흘렀지만 개인 투자자들이 쉽게 투자할 수 있는 상장 리츠는 몇 개 없음.

개인 투자자들이 배당 수익을 얻을 수 있는 간접투자 상품을 만들겠다는 당초 목적은 제대로 지켜지지 않고, 주로 기관 투자자들의 투자 수단으로 활용되면서 '그들만의 리그'가 된 지 오래다.

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2020.02.10